פרוטוקול מסירת דירה הוא החלק החשוב ביותר בתהליך קבלת החזקה על הנכס שלאחר תקופת הבניה.
הפרוטוקול, משמש כתיעוד של מצב הדירה הקיים בשלב סיום הפרויקט ומסירת הדירות ועל ידי כך משמש כתיעוד המגן על בעל הנכס לאורך שנת הבדק והתקופה שלאחר מכן.
בשלבי המסירה, מחויב הקבלן להוכיח לבעל הנכס כי הדירה "ראויה למגורים" כלומר, כי מיד לאחר קבלת החזקה על הנכס, יכול בעל הדירה לבצע מעבר תקין למגורים.
החוק אומנם אינו מגדרי את הביטוי "ראוי למגורים" אך תקדימים מדברים על תקינות מלאה של הנכס דוגמת חיבור פעיל של חשמל ומים, היעדר רטיבויות או בעיות משמעותיות העלולות להקשות על בעל הנכס בתקופת המגורים.
במאמר הבא בנושא פרוטוקול מסירת דירה נעסוק בפירוט שלבי המסירה וטרום המסירה בתהליך קבלת החזקה על הנכס.
1. פרוטוקול מסירת דירה
פרוטוקול טרום מסירה (הכנה למסירה):
בטרם מתבצעת המסירה בפועל, הן על בעל הנכס לוודא כי מתקיים פרוטוקול מקדים הנקרא פרוטוקול טרום מסירה או פרוטוקול ראשוני.
בפרוטוקול זה מזמן הקבלן את בעל הנכס בטרם סיום העבודות ולרוב לפני קבלת טופס 4 לאיכלוס המבנה והדירות.
בפרוטוקול זה, הדירה עדיין באחריות הקבלן והרעיון הוא להציג את הדירה ולבצע בדיקת מומחה ליקויי בניה על מנת לפרט את הליקויים בנכס ולאפשר לקבלן זמן מספיק ליפול בממצאים.
בפרוטוקול ראשוני לרוב לא יהיה חיבור חשמל בשל היעדר קבלת טופס 4 וביקורת חברת חשמל ולכן אלמנטים כגון שקעים, גופי תאורה, מתגים, דוד חשמל ועוד לא יבדקו.
בנוסף, לעיתים בפרוטוקול טרום מסירה טרם השלים הקבלן התקנת אביזרי אינסטלציה וכלים סניטרים על מנת שלא יגבנו בשלב הבניה.
בסיום הפרוטוקול הראשוני, יחתים הקבלן את הדייר כי ביצע ביקור וראה את הנכס ויציין כי במעמד הביקור מבוצע דו"ח "בדק בית" על ידי גורם מומחה מטעם הדייר.
לאחר השלמת הבדיקה, יעביר הבודק המוסמך לדייר דוח ליקויים מפורט בעל תוקף משפטי הכולל תמונות, התאמה לתקנים, המלצות לביצוע, תמחור עלויות ועוד.
הדייר, יעביר את הדוח לקבלן להמשך טיפול בליקויים ויוודא כי במעמד המסירה טופלו כמה שיותר ממצאים.
פרוטוקול מסירה סופי "קבלת מפתח"
פרוטוקול המסירה הסופי הינו קבלת החזקה על הנכס מבחינה חוקית. כלומר, היזם/קבלן, מחתים את הדייר ומעביר את הזכויות בהתאם להתחייבות כלפיו.
לפרוטוקול המסירה מומלץ ביותר להגיע עם בודק מוסמך מטעם הדייר לביצוע בדיקת איתור ליקויים אשר אינם נראים לעין בלתי מקצועית.
השוני בין ביצוע ביקורת במעמד פרוטוקול ראשוני ופרוטוקול מסירה הוא חיבור המערכות מערכות והתקנות שונות (ראו פירוט "פרוטוקול ראשוני").
לאחר השלמת הבדיקה, יעביר הבודק המוסמך לדייר דוח ליקויים מפורט בעל תוקף משפטי הכולל תמונות, התאמה לתקנים, המלצות לביצוע, תמחור עלויות ועוד.
הדייר, יעביר את הדוח לקבלן להמשך טיפול בליקויים בהתאם לשנת הבדק המוגדרת בחוק.
הבדיקות המבוצעות במעמד ביקורת ליקויי בניה "בדק בית"
כאשר בוחרים חברה לביצוע בדק בית בדירתכם חשוב לשים לב למספר דגשים אשר יבטיחו כי תקבלו בדיקה מקצועית ואיכותית.
הכשרה – לבדיקת הנכס שלכם אתם רוצים בודק מוסמך עם הכשרה מתאימה.
שימו לב האם מי שמגיע הינו מהנדס מוסמך / הנדסאי בניין / בודק עם תעודת מומחה ליקויי בניה / מנהל עבודה בעבר וכ'ו.
ככל שהכשרת הבודק גבוהה יותר כך הבדיקה תהיה איכותית יותר.
חברת ליקויי בניה או בודק יחיד פרילנס – כאשר ניגשים לתיאום בדיקה, רצוי לבחור בחברת ביקורת מבנים מובילה שר תיתן מענה משפטי במידת הצורך ותלווה את התהליך גם לאחר ביצוע הבדיקה.
בחירה בבודק יחיד "פרילנס" יכולה להעמיד אתכם בסיטואציה של היעדר מעטפת משפטית וסוג בדיקה של "שגר ושכח" דבר ממנו אתם רוצים להימנע.
ציוד הבדיקה – חשוב לוודא כי לבודק שמגיע לבדיקה יש את כל הציוד המתאים ובנוסף לבדוק האם מגיע עם ציוד מתקדם יותר כמו מצלמה תרמית, מאזנת לייזר, שעוני לחץ לצנרת, ומצלמות פנים צנרת.
הציוד המפורט כאן לרוב לא מופיע אצל כלל הבודקים בתחום ומומלץ ביותר לבדוק זאת בטרם הזמנת הבדיקה.
מעטפת הגנה שלאחר הבדיקה – יש לוודא כי החברה המספקת את שירותי הבדק מספקת ללקוח מעטפת הגנה שלאחר הבדיקה על ידי ייעוץ הנדסי ומשפטי ללא עלות ככל ויידרש.
תמחור עלויות תיקונים – יש לשים לב כי חוות הדעת שמפיק המומחה כוללת תמחור עלויות תיקונים במקרה שהקבלן מתעלם/מסרב לטפל בליקויים ובעל הנכס מעוניין לגשת להליך משפטי.
זמן מינימלי לקבלת חוות הדעת – יש לשאול טרם ביצוע הבדיקה לגבי הזמן שלוקח לבודק להפיק את הדוח מרגע סיום הביקורת.
ישנם קבלנים אשר במעמד פרוטוקול ראשוני מעמידים לוח זמנים צפוף לקבלת הדוח על מנת להספיק לטפל בליקויים עד למועד המסירה.
לאחר השלמת תהליך הבדיקה, יקבל מזמין העבודה דוח ליקויים מפורט הכולל את הכשרת המומחה ונסיונו וכן פירוט מלא של הליקויים שנמצאו בזמן עריכת הביקורת.
הדוח בעל תוקף משפטי ומשמש מסמך משפטי לכל דבר ועניין "חוות דעת מומחה".
לאחר קבלת הדוח, יעביר מזמין העבודה את המסמך לקבלן וזה יחוייב בטיפול הליקויים.
יצויין, כי במעמד המסירה מחוייב הקבלן להוכיח לבעל הנכס כי הדירה "ראויה למגורים" ולא בהכרח הכל כבר טופל ובדיוק בשביל זה יש את שנת הבדק.
לאחר קבלת החזקה על הנכס על בעל הדירה ולהמשיך ולדווח לקבלן על כל תקלה המתגלה בדירה (קיימת אפשרות להתגלות ליקויים נוספים שלא אותרו במעמד הבדיקה -לא היה חשמל/מים/מערכת מסוימת מחובר/חוסר תשומת לב של הבודק ועוד).
דוח בדק בית אינו פוטר את הקבלן בטיפול בליקויים שאינם צוינו בדוח שכן הוא מחוייב ע"פ חוק לשנת בדק ותקופת אחריות מורחבת שלאחר השנה (על תקופת האחריות המורחבת נדבר במאמרים הבאים).
בדק בית הוא שלב מכריע במעבר בראש שקט ומונע עוגמת נפש והוצאות עתידיות מיותרות.
שימו לב שאתם מבצעים את הבדיקה עם גורם מקצועי ומוסך.
