פיקוח מטעם דיירים – פינוי בינוי
חברת עוז הנדסה מספקת מעטפת שירותים בענף ההנדסה האזחית תוך התמחות בהתחדשות עירונית.
החברה מלווה בעלי דירות בלבד במתחמי פינוי בינוי כחברת הפיקוח מטעם הדיירים על מנת לספר מעטפת הגנה הנדסית לשמירה על אינטרס הדיירים בצורה הטובה ביותר החל משלב התאגדות הפרויקט, דרך שלבי התכנון, כתיבת מפרט טכני מותאם אישית, עריכת מכרז יזמים, בקרה אחר תוכניות הגשה, ביצוע הנדסי באתר, ליווי שלבי מסירת הפרויקט ושנת הבדק.
שלב התכנון:
כתיבת מפרט טכני עשיר:
בשלב הראשוני, מהנדס החברה הראשי יבצע כתיבת מפרט טכני עשיר לפרויקט תוך מתן דגשים והערות היורדות לרזולוציות גבוהות תוך תשומת לב לפרטים והאלמנטים החשובים.
המפרט הטכני חשוב במיוחד בשלב המקדים שכן הוא הקובע בנוגע להתחייבות היזם בנושאים ההנדסיים כגון סוגי חומרים, זיכויים, מחירי שינויים, בקרת איכות, בחירת ספקים, מתן פתרונות שווי ערך ועוד.
המפרט, נכתב בשלב המקדים כתנאי לחתימת הפרויקט ואין לגשת לשלבי החתימה ללא מעבר של גוף הנדסי (פיקוח דיירים).
במפרט הטכני, תוודא חברת הפיקוח כי קיימת בקרה כפופה למפקח הדיירים כגון אישור בדיקות הצפה בטרם מאושר שלב האיטום ועוד.
ביצוע מכרז יזמים:
לאחר כתיבת המפרט, נבצע מכרז יזמים בהתאמה למפרט הטכני ולדרישות הדיירים וחברת הפיקוח.
על מכרז הפרויקט יתמודדו בדר"כ 2-3 חברות יזמיות והכל בכפוף לכדאיות הפרויקט.
בפרויקטים בעלי כדאיות גבוהה ישנה תחרות גבוהה ובפרויקטים בעלי כדאיות נמוכה תחרות בהתאם.
היזם יבחר בראש ובראשונה על פי התמורות אותן יספק לבעלי הקרקע (בעלי הדירות) מבחינת שטחים, קומות, חומרים ועוד.
היזם הנבחר יחתים את הדיירים על מסמך NONSHOP המחייב את הדיירים להמתין פרק זמן מסויים עד השלמת הבדיקות וקבלת הנתונים הדרושים ליזם לקראת הכנת הפרויקט.
בפרק הזמן שהוקצב, לא יורשו הדיירים לפנות להליך אל מול יזם אחר/נוסף עד לסיום תוקפו של פרק הזמן הנקבע מראש (כמובן בכפוף לפיקוח עו"ד דיירים, ובאופן כללי, כל השלבים מבוצעים תוך הגנה מצד עו"ד הדיירים של הפרויקט).
מעבר על תוכניות הגשה:
לאחר בחירת היזם וסיכום התמורות בפרויקט, נבצע מעבר על תוכניות ההגשה אשר מטרתו לוודא כי כל התחייבויות ותמורות היזם נמצאות בתוכניות הפרויקט כפי שמוגשות לראשות המקומית (היתר).
בשלב זה מתבצע מעבר מדויק על התוכניות במטרה לאתר אי התאמות וכשלים בשלב התכנון בטרם מאשרים להגיש את התוכניות.
שלב הביצוע:
בקרה הנדסית -
בשלב זה, תמנה חברת הפיקוח מהנדס מוסמך אשר יבקר באתר מספר פעמים בשבוע.
המפקח יבצע בדיקות איכות, התאמה למפרט והתחייבויות כפי שנחתמו, התאמה ללוחות זמנים, ועוד.
כמו כן, ידרוש המפקח תעודות הסמכה של מנהל עבודה מוסמך באתר, תעודות יציקות בטון, תעודות מכון תקנים עבור בדיקות שונות, תסקיר עגורן כל זמן מוגדר, בקרה תקציבית ועוד.
עדכונים שוטפים -
פעם בשבוע, יפיק המפח דוח התקדמות באתר.
הדוח ירכז את הביקורים אשר בוצעו באותו שבוע תוך מתן דגשים לפערים, אי התאמות, בעיות איכות, אי התאמה לתוכניות, בעיות בטיחות ועוד.
הדוח, יועבר בתפוצה לדיירים, לעו"ד הדיירים, לקבלן וליזם.
ככל שיידרש, יעביר המפקח דוח נפרד לנציגות הדיירים ועו"ד.
פגישות שבועיות -
המפקח יבצע אחת לשבוע פגישה יחד עם הקבלן / מי מטעמו לקבלת דגשים והצפת נושאים חשובים וכן יהיה זמין לכל בקשת מי מבעלי הדירות לביצוע פגישה אישית.
המפקח יעודכן בכל השינויים העתידיים ככל שיהיו וכן יקבל סט תוכניות מעודכן מהקבלן לאחר כל שינוי דיירים וכל שינוי שעתיד להתבצע בדירות ובבניין.
שלב המסירה ושנת הבדק:
מזל טוב, הפרויקט עומד להסתיים 😊
א.קבלת שטחים ציבוריים/משותפים
המפקח ילווה את הדיירים בשלבי קבלת הבניין מידי הקבלן.
המפקח יפיק דו"ח ביקורת מבנים אשר מרכז את כל הפערים והנושאים הדורשים טיפול בטרם שלבי המסירה.
ב. פרוטוקול טרום מסירה (ראשוני)
המפקח יפיק דוחות בדק בית בכל דירות בעלי הדירות בשלב טרם המסירה על מנת לספק לקבלן זמן סביר לתיקון הליקויים בטרם יזמן הדיירים למסירה.
ג. פרוטוקול מסירה (קבלת מפתח)
המפקח יפיק דו"ח נוסף בו ירכז את כל הפערים הנותרים ושאינם מהווים גורם שאינו ראוי למגורים.
המפקח יעביר הדוחות לקבלן ויהיה זמין לכל שאלה וייעוץ ככל שיידרש.
ד. ליווי בשנת הבדק
חברת הפיקוח תלווה את הדיירים לאורך שנת הבדק מרגע מסירת הדירות ועד סיום תקופת השנה ותהיה זמינה לכל שאלה.
מפקח מטעם הדיירים – התחדשות עירונית - תמ"א 38 ופינוי בינוי
בשעה טובה, אחרי תהליך ארוך ולא מעט לבטים של בעלי הדירות בבניין המשותף יש לכם את הרצון, את הרוב הדרוש ואתם לקראת פרויקט התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 / פינוי בינוי. מזל טוב בכל פרויקט בניה, ובמיוחד בפרויקטים מסוג תמ"א 38 ופינוי בינוי, חשוב ביותר למנות גורם מקצועי מטעמכם – מפקח בניה – אשר יגן על האינטרסים המקצועיים שלכם בצורה הטובה ביותר לכל אורך הפרויקט. מפקח מטעם הדיירים ממומן על ידי היזם כחלק מתקציב הפרויקט (בדומה לעו"ד דיירים). הצלחתם להבין את חשיבות הנושא? עוז הנדסה פה לעשות לכם סדר.
מי הוא מפקח דיירים בהתחדשות עירונית - תמ"א 38 ופינוי בינוי?
אנו מאמינים שיצא לכם לשמוע לא מעט פעמים את הביטויים "פינוי בינוי ותמ"א 38" ולצידם את הביטוי "מפקח דיירים". לפני שנסביר מה הוא תפקידו של מפקח דיירים, נרצה להבין מה זה בכלל פינוי בינוי ותמ"א 38 ולמה קיימת חשיבות עליונה למפקח בפרויקטים מסוג זה. תוכנית המתאר הארצית (תמ"א) המחזקת מבנים לרעידות אדמה מתחלקת ל – 2 סוגים:
• תמ"א 38/1 חיזוק ותוספות – במסגרת פרויקט זה פועלים לשם עיבוי וחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה ובו יבוצעו מגוון רחב של פעולות לרבות פעילויות שיפוץ מסיביות והוספת קומות וחללים לבתים ולשטח המשותף.
• תמ"א 38/2 הריסה ובניה – במסגרת פרויקט זה נהרס המבנה הקיים ובמקומו מוקם מבנה חדש על כל המשתמע מכך. בשני סוגי הפרויקטים, יפעלו בעלי הדירות אל מול חברה יזמית אשר תממן את הפרויקט במסגרת התחדשות עירונית והיזם יעבוד אל מול קבלן מבצע המוסמך לבצע פרויקט מסוג זה.
במסגרת העבודה עם החברה היזמית, אתם תחתמו על חוזים שונים הכוללים תמורות, מפרט טכני, ליווי בנקאי, ערבויות ועוד אשר במסגרתם יוגדר הפרויקט על כל חלקיו. מפקח דיירים הוא בעל מקצוע מטעמכם (לרוב מהנדס בעל ידע וניסיון מתאים) אשר תפקידו לפקח על הפן ההנדסי של הפרויקט, לשרת ולשמור על האינטרסים שלכם לכל אורך שלבי התכנון, הבניה, המסירה ושנת הבדק.
האם אפשר לוותר על מפקח בנייה תמ"א 38?
משקי בית משותפים רבים תוהים האם כדאי להם לשכור את שירותיו של מפקח בנייה או שמא הם יכולים לוותר על תפקיד זה.
אנו למדים כי מבחינה חוקית אין שום חובה בליווי מפקח מטעמכם. יחד עם זאת אנו למדים כי במסגרת פרויקט מגורים מתבצעות עברות בניה חמורות, ביצוע ללא התאמה לתוכניות ותקנים, אי עמידה בתקנות תכנון ובניה ועוד פעולות אשר יכולות לפגוע באיכות החיים שלכם בטווח הקצר ו/או בטווח הארוך. בנוסף, מפקח מטעם הדיירים ממומן על ידי היזם הנבחר כחלק מתקציב הפרויקט ועל כן לא קיימת סיבה מדוע לא למנות גורם מקצועי מטעמכם עוד משלבי תכנון הפרויקט ועד השלמתו.
בהתאם לאמור, אומנם לא חלה חובה משפטית, אך בהחלט חלה חובה מקצועית ומוסרית שלכם למינוי מפקח בניה מטעמכם לשמירה על האינטרס האישי והרמה המקצועית של הפרויקט על הצד הטוב ביותר.
מתי אנו נרצה למנות מפקח בנייה?
מדובר בשאלת השאלות, אתם עומדים לפני פרויקט מסוג תמ"א 38/פינוי בינוי ולא בטוחים מתי הוא הזמן הטוב ביותר למנות מפקח בנייה. אנו מאמינים שהזמן הטוב ביותר למנות מפקח בנייה יהיה כבר בתחילתו של התהליך עוד בשלב בחירת עו"ד דיירים מלווה.
הדעה הרווחת היא שיש להזמין מפקח בנייה לאחר שחתמנו על כל החוזים וסיימנו את הבירוקרטיה הראשונית עם החברה הקבלנית ו/או היזם איתו בחרנו לעבוד, אך מדובר בטעות מן היסוד.
אנו נרצה למנות את מפקח הבנייה ככל שיותר מוקדם, עוד בשלב אסיפות הדיירים אשר ילווה אותנו כבר מהצעד הראשון כגורם הנדסי מקצועי מלווה בעל ידע וניסיון מתאים.
יחד עם עו"ד מטעם הדיירים, אנו נבנה כח משותף אשר יעזור לנו להתנהל אל מול היזם העתידי כך שנוכל למקסם ככל האפשר את התמורות הן בפן החוזי משפטי והן בפן המקצועי הנדסי.
זכרו כי מפקח אינו ממומן על ידכם אלה על ידי היזם כחלק מתקציב הפרויקט ועל כן מומלץ למנותו בשלב המוקדם ביותר שניתן.
מה הם היתרונות בעבודה עם מפקח בנייה מטעם הדיירים?
ישנו מגוון רחב של יתרונות במינוי ועבודה עם מפקח מטעם הדיירים בראש ובראשונה עליכם לזכור שמפקח מבנייה מטעם הדיירים הוא בעל מקצוע אשר תפקידו לדאוג, לוודא, ולשמור על כל האינטרסים שלכם הדיירים תוך עמידה אל מול היזם ו/או הקבלן שבשטח ומעקב אחר המתרחש בשטח כך שהפרויקט יבנה ברמה הגבוהה ביותר תוך התאמה לתוכניות ההיתר, מפרט טכני שנחתם בין היזם לבעלי הדירות ועכן בהתאמה לכל תקנות הבניה כך שתקבלו בניין ודירות ברמה גבוהה וכן את מלוא הזכויות שהובטחו לכם מלכתחילה.
פרויקטים מסוג תמ"א 38/1 חיזוק ותוספות וכן פרויקטים מסוג תמ"א 38/2 הריסה ובניה ופינוי בינוי הינם פרויקטים מורכבים הדורשים ליווי של מהנדס המשמש כמפקח בניה.
בפרויקטים אלו ישנם מורכבויות רבות וליקויים הדורשים גורם מיומן אשר ידע למנוע אותם, לוודא התאמה לבניה בהתאם לתמורות היזם, תוכניות הביצוע, מפרט הטכני, תקנים ועוד.
המפקח, מלווה את הפרויקט משלביו הראשונים הכוללים תכנון תוכניות הפרויקט והדירות וכתיבת מפרט טכני עשיר ברזולוציה גבוהה לדירות ולשטחים הציבוריים (משותפים).
בהמשך, ילווה המפקח את שלבי הביצוע בשטח תוך פיקוח קפדני על עבודות הקבלן ותוך ביצוע בקרות הנדסיות חשובות המשמשות אבני דרך בפרויקט (ביסוס, שלד, גמרים ומסירה).
לאחר השלמת הפרויקט, ילווה המפקח את בעלי הדירות בשלבי המסירה הכוללים פרוטוקול טרום מסירה ופרטוקול מסירה סופי תוך מתן שירותי "בדק בית" בכל דירות הבעלים והשטחים הציבוריים (משותפים).
כחלק משנת הבדק אליה מחוייב הקבלן המבצע, ילווה המפקח את בעלי הדירות לאורך שנה זו תוך מתן מענה ופתרונות לליקויי הבניה המתפתחים לאורך השנה. המפקח הינו הגוף היחיד מבין בעלי המקצוע בפרויקט המלווה את בעלי הדירות מהשלב הראשוני (תכנון) ועד שנה לאחר מסירת הפרויקט.
מפקח מטעם הדיירים תמ"א 38 – עוז הנדסה
עוז הנדסה הינה חברה המספקת מעטפת שירותי הנדסה אזרחית ומתמחה בפיקוח מטעם הדיירים בלבד.
החברה מלווה בעלי דירות בלבד ללא יזמים וקבלנים במגוון רחב של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית תמ"א 38 ופינוי בינוי.
עוז הנדסה נחשבת לאחת החברות החדשניות והמובילות בישראל בענף הנדסת הבניין ומספקת שירותי פיקוח בנייה, ביקורת מבנים וייעוץ הנדסי על ידי צוות מהנדסים מוסמכים בלבד.
אנו מזמינים אתכם להצטרף אל חוג לקוחותינו המונים אלפי בעלי דירות ולקוחות מרוצים ברחבי הארץ וליהנות מן הניסיון המקצועי שצברנו במרוצת השנים. יחד איתנו תוכלו למקסם את תמורות הפרויקט שלכם ולהבטיח שכל התהליכים החל משלב תכנון הפרויקט ועד קבלת המפתח ייעשו בצורה הנכונה ביותר תוך מעקב של אנשי מקצוע מוסמכים.
שימו לב:
הדיירים בלבד הם הבוחרים את חברת הפיקוח ומפקח הדיירים
פיקוח מטעם הדיירים ממומן על ידי היזם כחלק מתקציב הפרויקט
לא יוצאים לפרויקט ללא מפקח מטעם הדיירים אשר יגן וישמור על הזכויות ההנדסיות שלכם
