10 ליקויי הבנייה הנפוצים בישראל
אחריות שנת הבדק ותקופת האחריות
August 30, 2021
בשעה טובה רכשתם דירה חדשה מקבלן או דירה יד שנייה.
בין אם קניתם נכס להשקעה ובין אם רכשתם את בית חלומותיכם אליו תעברו בקרוב עם המשפחה, חשוב שתדעו כי בנכס יתגלו ליקויי בנייה. כן, גם במקרה ומדובר בדירה חדשה מקבלן - אין בית ללא ליקויים! בבדיקה שערך לאחרונה העיתון כלכליסט, נמצא כי רוב מוחלט (91%) מהתביעות על ליקויי בנייה הם בבתים חדשים מקבלן. בנוסף, הסקר מצא כי כ-30% מרוכשי הדירות הישנות בישראל גילו בהן ליקויי בנייה שלא ידעו עליהם בעת רכישת הדירה.
ענף הבנייה בישראל סובל ממחסור חמור בפיקוח על נהלי בטיחות באתרים ועל תקני בנייה מחמירים.
כתוצאה מכך, לא מעטו קבלנים בישראל בוחרים להגדיל את שורת הרווח שלהם על ידי שימוש בחומרים שלא עומדים בסטנדרט הנדרש, אי עמידה בתקנים או במפרט הדירה, שימוש בכוח אדם שאינו מיומן וכדומה על מנת לחסוך בעלויות ולקצר את לוחות הזמנים של הפרויקט.
התוצאה של תופעה זו היא ליקויי בנייה מהותיים שעלולים לגרום לעוגמת נפש לדיירים, להביא לירידה בערך הנכס או במקרה הגרוע לסכן את חייהם של הגרים בו.
מהם ליקויי בנייה?
ליקויי בנייה הם כל נזקים, תקלות, כשלים ופגמים הקיימים בדירה או בנכס. ישנו מגוון רחב של ליקויים, מליקויים קוסמטיים או שטחיים כמו סדקים בקירות ובתקרה, ועד ליקויים מהותיים שיכולים להביא לירידה בערך הנכס כמו ליקויים בשלד המבנה, ליקויי רטיבות, בעיות איטום, אי התאמה לתוכניות ועוד.
כל מי שהיה מעורב בצורה כזו או אחרת בפרויקט בנייה, בין אם בבנייה של בית חדש ובין אם בשיפוץ של בית קיים, מבין את המורכבות של פרויקט בנייה.
פרויקט מסוג זה כרוך בתיאום בין אנשי מקצוע רבים, ניהול עבודות הנדסיות מורכבות (תכנון, ביצוע, גמרים, מסירה), הקמה של מערכות מורכבות (חשמל, אינסטלציה, איטום, ניקוז ועוד) והכל תוך עמידה בתקנים מוגדרים ובלוח זמנים לחוץ.
המורכבות המיוחדת של פרויקט מסוג זה גורמת פעמים רבות לקבלנים לנסות ולקצר את זמני העבודה, לעגל פינות ופותחת פתח לקיומם של ליקויי בנייה בנכס.
בדק בית והחשיבות של איתור ליקויי בנייה
רגע לפני שאנחנו מפרטים את ליקויי הבנייה הנפוצים בישראל, נציין את החשיבות הרבה בביצוע בדק בית לאיתור ליקויי בנייה.
בדק בית מבוצע על ידי גורם מקצועי, מנוסה ומוסמך (צוות עוז הנדסה מונה מהנדסים מוסמכים בלבד).
בעזרת ציוד טכנולוגי מתקדם המהנדס וצוות אנשי מקצוע מאתרים ליקויי בנייה אשר אינם נראים לעין בלתי מקצועית.
הצוות מבצע למעלה מ-100 בדיקות שמתרתן לאתר ליקויים בכל תחומי ההנדסה והבניין ובכלל זה אדריכלות מכר, אינסטלציה, רטיבות, חשמל, איטום, ריצוף, בדיקת תוכניות, בדיקת מפרט, בדיקת שטחי מחסן וחניה ועוד.
הבדיקות לאיתור ליקויי הבנייה מבטיחות כי הבית או הדירה שרכשתם עומדים בסטנדרט ובתקנות הבנייה הנדרשות, ומבטחים כי לא קיימים פערים בין מה שסוכם ונחתם מול הקבלן או המוכר בעת חתימת החוזה ובין המצב הקיים בפועל בנכס.
ליקויי בנייה נפוצים בישראל
ליקויים בשלד המבנה
ממש כמו גוף האדם, השלד של המבנה הוא מה שמחזיק את כל המערכת עומדת ויציבה. לרוב, השלד עשוי בטון מזוין (בטון משולב ברזל) ותפקידו להעביר עומסים בצורה נכונה ושלמור על יציבות המבנה.
היסודות של השלד מבוססות עמוק בתוך האדמה ועל גביהם מורכבת מערכת חזקה מעמודים, תקרות וקורות תומכות.
ליקויים בשלד המבנה הם ליקויים חמורים ביותר, העשויים להוות סכנה בטיחותית חמורה לדיירי הבית והבניין. ליקויים אלו יכולים לגרום להתמוטטות של חלקי מבנה, רטיבות, התפוררות, סדקים, חדירת מים ועוד.
בגלל החשיבות של השלד, ליקויים בו עלולים להוריד את שווי הנכס. רוב הליקויים בשלד לא ניתנים לתיקון או שעלות תיקונם גבוהה מאוד.
ישנם שתי קטגוריות של ליקויי שלד נפוצים. הקטגוריה הראשונה היא אי דיוקים ביציקת היסודות ואי התאמה לתוכנית ההנדסית.
אי דיוקים אלו יכולים להביא לשיפועים לא נכונים, קירות שאינם ישרים, טעויות במידות הבית וכדומה.
הקטגוריה השנייה נובעת מאי עמידה בתקנות הבנייה בישראל. לרוב, מדובר על שימוש בחומרים באיכות נחותה שהופך את החומר לחלש יחסית. איכות חומר נמוכה (בטון, טייח וכו') יכולה להביא לסדקים ולסכנת התמוטטות, רטיבות עקב הסדקים, ופגיעה מסיבית בברזל ובשכבת הכיסוי – סגרגציה.
ליקויי איטום
ככל הנראה ליקויי הבנייה הנפוץ ביותר בישראל, בייחוד בבתים ישנים (אך גם בבתים חדשים). ליקויים מסוג זה יביאו לנזילות ורטיבות, שעלולים לפגוע משמעותית באיכות החיים של הדיירים וחמור מכך אך לפגוע בבריאות שלהם במקרה של יצירת עובש ופטרת הקיר.
בליקויים מסוג זה חשיבות רבה לשלב בו אותרו שכן היעדר איתור וטיפול בזמן יגרור נזקים כבדים הרבה יותר, פגיעה באיכות החיים והוצאות כספיות גבוהות.
ליקויים בתשתיות מים וביוב (אינסטלציה)
ליקויים מסוג זה נפוצים בעיקר בבתים ישנים בישראל אך לא רק.
בבתים ישנים, קיימת פעמים רבות צנרת ברזל ישנה אשר חשופה יותר לבעיות כגון קורוזיה הגוררת התפורוות פנימית, חסימות, סתימות, סדקים, שברים וניתוקים.
כאשר רוכשים דירה חשוב מאוד להבין איזה סוג צנרת קיימת בדירה על מנת לאפיין את הסכנה העתידית העלולה להיגרם.
כיום, מותקנות מערכות אינסטלציה וביוב על בסיס פלסטיק גמיש ו/או חומרים עמידים הרבה יותר הכוללות מחברים ייעודים, מחלק מים דירתי (חנוכיה), הובלת צינורות בתוך שרוולים ועוד.
גם במערכות מסוג זה מתגלים ליקויי תכנון וביצוע לא פעם. ליקויים במערכת האינסטלציה והביוב או בהתקנתה יצרו במוקדם או במאוחר מפגעים לא נעימים כמו רטיבות מעל פנלים, התפשטות לחות ורטיבות במצע הריצוף, תופעת עליה קפילרית, ריח לא נעים בבית, סתימות תכופות, לחץ מים נמוך ועוד.
היעדר טיפול בזמן עלול לגרור נזקים כבדים לדירה ולדירות הנמצאות מתחת בשל התפשטות הרטיבות לאזורים נוספים.
ליקויים בתשתית החשמל
ליקויי בטיחותי חמור שעלול לסכן את דיירי הבית.
מעבר לחוסר הנוחות שעלולה להיגרם עקב קצרים או נפילת חשמל בדירה בתדירות גבוהה, ליקויים במערכת החשמל יכולים להפוך לסכנה בריאותית במקרים של חוטי חשמל חשופים, הארקה לא תקינה הגוררת נזקים למכשירי חשמל והוצאות כספיות ועוד.
ליקויים בחיפוי החיצוני
ליקויים מסוג זה עלולים להיות מסוכנים (כדוגמת התפוררות האבן, התנתקות החיפוי וכו') ועלולים לגרור פגיעות חמורות וסכנה ממשית.
במקרים חמורים ישנם ליקויים שעלולים לסכן את הדיירים כמו נפילת אריחים.
כמו כן, ליקויים בחיפוי המבנה החיצוני עשויים לגרור בעיות רטיבות בפנים המבנה בעיקר בתקופות הגשמים שכן מים חודרים פנימה וגורמים לנזקים.
בשעה טובה רכשתם דירה חדשה מקבלן או דירה יד שנייה
בין אם קניתם נכס להשקעה ובין אם רכשתם את בית חלומותיכם אליו תעברו בקרוב עם המשפחה, חשוב שתדעו כי בנכס יתגלו ליקויי בנייה. כן, גם במקרה ומדובר בדירה חדשה מקבלן - אין בית ללא ליקויים!
בבדיקה שערך לאחרונה העיתון כלכליסט, נמצא כי רוב מוחלט (91%) מהתביעות על ליקויי בנייה הם בבתים חדשים מקבלן. בנוסף, הסקר מצא כי כ-30% מרוכשי הדירות הישנות בישראל גילו בהן ליקויי בנייה שלא ידעו עליהם בעת רכישת הדירה.
ענף הבנייה בישראל סובל ממחסור חמור בפיקוח על נהלי בטיחות באתרים ועל תקני בנייה מחמירים.
כתוצאה מכך, לא מעטו קבלנים בישראל בוחרים להגדיל את שורת הרווח שלהם על ידי שימוש בחומרים שלא עומדים בסטנדרט הנדרש, אי עמידה בתקנים או במפרט הדירה, שימוש בכוח אדם שאינו מיומן וכדומה על מנת לחסוך בעלויות ולקצר את לוחות הזמנים של הפרויקט.
התוצאה של תופעה זו היא ליקויי בנייה מהותיים שעלולים לגרום לעוגמת נפש לדיירים, להביא לירידה בערך הנכס או במקרה הגרוע לסכן את חייהם של הגרים בו.
מהם ליקויי בנייה?
ליקויי בנייה הם כל נזקים, תקלות, כשלים ופגמים הקיימים בדירה או בנכס. ישנו מגוון רחב של ליקויים, מליקויים קוסמטיים או שטחיים כמו סדקים בקירות ובתקרה, ועד ליקויים מהותיים שיכולים להביא לירידה בערך הנכס כמו ליקויים בשלד המבנה, ליקויי רטיבות, בעיות איטום, אי התאמה לתוכניות ועוד.
כל מי שהיה מעורב בצורה כזו או אחרת בפרויקט בנייה, בין אם בבנייה של בית חדש ובין אם בשיפוץ של בית קיים, מבין את המורכבות של פרויקט בנייה.
פרויקט מסוג זה כרוך בתיאום בין אנשי מקצוע רבים, ניהול עבודות הנדסיות מורכבות (תכנון, ביצוע, גמרים, מסירה), הקמה של מערכות מורכבות (חשמל, אינסטלציה, איטום, ניקוז ועוד) והכל תוך עמידה בתקנים מוגדרים ובלוח זמנים לחוץ.
המורכבות המיוחדת של פרויקט מסוג זה גורמת פעמים רבות לקבלנים לנסות ולקצר את זמני העבודה, לעגל פינות ופותחת פתח לקיומם של ליקויי בנייה בנכס.
בדק בית והחשיבות של איתור ליקויי בנייה
רגע לפני שאנחנו מפרטים את ליקויי הבנייה הנפוצים בישראל, נציין את החשיבות הרבה בביצוע בדק בית לאיתור ליקויי בנייה.
בדק בית מבוצע על ידי גורם מקצועי, מנוסה ומוסמך (צוות עוז הנדסה מונה מהנדסים מוסמכים בלבד).
בעזרת ציוד טכנולוגי מתקדם המהנדס וצוות אנשי מקצוע מאתרים ליקויי בנייה אשר אינם נראים לעין בלתי מקצועית.
הצוות מבצע למעלה מ-100 בדיקות שמתרתן לאתר ליקויים בכל תחומי ההנדסה והבניין ובכלל זה אדריכלות מכר, אינסטלציה, רטיבות, חשמל, איטום, ריצוף, בדיקת תוכניות, בדיקת מפרט, בדיקת שטחי מחסן וחניה ועוד.
הבדיקות לאיתור ליקויי הבנייה מבטיחות כי הבית או הדירה שרכשתם עומדים בסטנדרט ובתקנות הבנייה הנדרשות, ומבטחים כי לא קיימים פערים בין מה שסוכם ונחתם מול הקבלן או המוכר בעת חתימת החוזה ובין המצב הקיים בפועל בנכס.
ליקויי בנייה נפוצים בישראל
ליקויים בשלד המבנה
ממש כמו גוף האדם, השלד של המבנה הוא מה שמחזיק את כל המערכת עומדת ויציבה. לרוב, השלד עשוי בטון מזוין (בטון משולב ברזל) ותפקידו להעביר עומסים בצורה נכונה ושלמור על יציבות המבנה.
היסודות של השלד מבוססות עמוק בתוך האדמה ועל גביהם מורכבת מערכת חזקה מעמודים, תקרות וקורות תומכות.
ליקויים בשלד המבנה הם ליקויים חמורים ביותר, העשויים להוות סכנה בטיחותית חמורה לדיירי הבית והבניין. ליקויים אלו יכולים לגרום להתמוטטות של חלקי מבנה, רטיבות, התפוררות, סדקים, חדירת מים ועוד.
בגלל החשיבות של השלד, ליקויים בו עלולים להוריד את שווי הנכס. רוב הליקויים בשלד לא ניתנים לתיקון או שעלות תיקונם גבוהה מאוד.
ישנם שתי קטגוריות של ליקויי שלד נפוצים.
הקטגוריה הראשונה היא אי דיוקים ביציקת היסודות ואי התאמה לתוכנית ההנדסית. אי דיוקים אלו יכולים להביא לשיפועים לא נכונים, קירות שאינם ישרים, טעויות במידות הבית וכדומה.
הקטגוריה השנייה נובעת מאי עמידה בתקנות הבנייה בישראל. לרוב, מדובר על שימוש בחומרים באיכות נחותה שהופך את החומר לחלש יחסית. איכות חומר נמוכה (בטון, טייח וכו') יכולה להביא לסדקים ולסכנת התמוטטות, רטיבות עקב הסדקים, ופגיעה מסיבית בברזל ובשכבת הכיסוי – סגרגציה.
ליקויי איטום
ככל הנראה ליקויי הבנייה הנפוץ ביותר בישראל, בייחוד בבתים ישנים (אך גם בבתים חדשים). ליקויים מסוג זה יביאו לנזילות ורטיבות, שעלולים לפגוע משמעותית באיכות החיים של הדיירים וחמור מכך אך לפגוע בבריאות שלהם במקרה של יצירת עובש ופטרת הקיר.
בליקויים מסוג זה חשיבות רבה לשלב בו אותרו שכן היעדר איתור וטיפול בזמן יגרור נזקים כבדים הרבה יותר, פגיעה באיכות החיים והוצאות כספיות גבוהות.
ליקויים בתשתיות מים וביוב (אינסטלציה)
ליקויים מסוג זה נפוצים בעיקר בבתים ישנים בישראל אך לא רק.
בבתים ישנים, קיימת פעמים רבות צנרת ברזל ישנה אשר חשופה יותר לבעיות כגון קורוזיה הגוררת התפורוות פנימית, חסימות, סתימות, סדקים, שברים וניתוקים.
כאשר רוכשים דירה חשוב מאוד להבין איזה סוג צנרת קיימת בדירה על מנת לאפיין את הסכנה העתידית העלולה להיגרם.
כיום, מותקנות מערכות אינסטלציה וביוב על בסיס פלסטיק גמיש ו/או חומרים עמידים הרבה יותר הכוללות מחברים ייעודים, מחלק מים דירתי (חנוכיה), הובלת צינורות בתוך שרוולים ועוד.
גם במערכות מסוג זה מתגלים ליקויי תכנון וביצוע לא פעם. ליקויים במערכת האינסטלציה והביוב או בהתקנתה יצרו במוקדם או במאוחר מפגעים לא נעימים כמו רטיבות מעל פנלים, התפשטות לחות ורטיבות במצע הריצוף, תופעת עליה קפילרית, ריח לא נעים בבית, סתימות תכופות, לחץ מים נמוך ועוד.
היעדר טיפול בזמן עלול לגרור נזקים כבדים לדירה ולדירות הנמצאות מתחת בשל התפשטות הרטיבות לאזורים נוספים.
ליקויים בתשתית החשמל
ליקויי בטיחותי חמור שעלול לסכן את דיירי הבית.
מעבר לחוסר הנוחות שעלולה להיגרם עקב קצרים או נפילת חשמל בדירה בתדירות גבוהה, ליקויים במערכת החשמל יכולים להפוך לסכנה בריאותית במקרים של חוטי חשמל חשופים, הארקה לא תקינה הגוררת נזקים למכשירי חשמל והוצאות כספיות ועוד.
ליקויים בחיפוי החיצוני
ליקויים מסוג זה עלולים להיות מסוכנים (כדוגמת התפוררות האבן, התנתקות החיפוי וכו') ועלולים לגרור פגיעות חמורות וסכנה ממשית.
במקרים חמורים ישנם ליקויים שעלולים לסכן את הדיירים כמו נפילת אריחים.
כמו כן, ליקויים בחיפוי המבנה החיצוני עשויים לגרור בעיות רטיבות בפנים המבנה בעיקר בתקופות הגשמים שכן מים חודרים פנימה וגורמים לנזקים.
